目前正是考验楼市的时候。“量价齐升”势头在7月底截止八月新房二手房成交量随后巨缩

广州日报9月1日报道 “涨、涨、涨！”今年3月以来，深圳楼市可以用“疯狂”二字来形容，不仅楼市成交量居于全国前列，而且价格也屡创新高。7月15日，深圳新房的成交均价更是创下18609元／平方米的惊人数字！让人出乎意料的是，深圳楼市这种“量价齐升”的大好势头却在7月底戛然而止，特别是在成交量上，新房、二手房均出现巨缩的情况，除罗湖区外，深圳其它五个行政区成交量均出现大幅下滑。其中，福田区的环比跌幅达到38%。

8月2日，深圳市国土局公布的数据显示，深圳全市新房成交仅为46套房，这是春节过后深圳单日成交的最低值，这也是2008年楼市最低迷时期的单日成交水平。而值得注意的是，这天的成交均价却为20939元／平方米，比今年年初房价的均价翻了近一倍！

二手房的情况也一样，在量跌的同时，深圳已有部分楼盘的二手房价格开始下跌。

短短两个月，深圳楼市为什么会出现如此之大的反差？是不是已经进入了一个“有价无市”的怪圈？深圳楼市是否再次出现了拐点？记者近日带着这些问题对深圳楼市做了一个调查。

7月来楼市成交量屡创新低

从今年年初开始，深圳楼市回暖的迹象已经十分明显。特别是进入3月以来，深圳楼市出现量价齐升的“满堂红”。据深圳市国土资源和房产管理局公布的数据，今年上半年深圳新建商品住宅销售面积已接近2007年同期水平，而新房价格也是一路飙升，均价由1月份每平方米11459元上涨到6月份每平方米14900元。

然而，深圳楼市这种“大好局面”在持续5个多月后，却来了个“急刹车”。据世联地产的统计数据显示，深圳7月商品房销售面积为54.83万平方米，环比下降17.43%。根据深圳市国土局公布的统计数据显示，进入7月份，深圳日均新房成交量多次跌破100套；7月的最后一周（7月24日~30日），深圳共成交新房749套，日均成交107套，环比再次下降33.6％。

8月以来，这种“成交下滑”趋势继续延续着，全月成交量环比继续下降，远远低于今年以来的平均值。深圳房地产信息网的检测数据显示，8月份前半个月深圳共成交新房1937套，相比7月同期下滑70%，创下今年2月以来的最低成交量。在8月2日，深圳全市新房成交更是“爆冷”，跌破了50套，一天只卖了46套房，成为春节过后深圳单日成交的最低值，这也是2008年楼市最低迷时的单日成交水平。在 8月9日，深圳全市也仅有75套新房成交。

业内人士均认为在“高房价”的重压下，9月深圳住宅销售仍将保持较低水平。

市场观察

一手楼价格与成交量呈现巨大反差

进入7月来，与楼市成交量巨缩形成鲜明对比的是，深圳楼市价格依然“纹丝不动”，保持高位，似乎一点也没有受到影响。

据统计，今年2月至7月的半年时间内，深圳成交均价上涨了5310元/平方米，上涨幅度高达 50%。据安信证券报告显示，深圳8月第一周商品房成交为7.66万平方米，虽比两周前下降了11.7%，但成交均价却达到20206元/平方米，突破了 2万元的大关。在成交面积下滑的情况下，成交金额为15.5亿元，反而上升了9%。

即使8月2日新房成交“爆冷”的当天，价格却依然维持在高价位，成交均价为20939元／平方米，这比年初时11000元／平方米的房价翻了近一倍。记者同时从招商置业市场研究部了解到，南山7月新盘市场共成交1210套，成交量下降31%，成交均价却高达20791元/平方米。

对于这种“量跌价升”的现象，戴德梁行认为，其主要原因是高价大户型产品成交增加，以及部分项目借市场回暖之机提价。也有业内专家指出，市场需求在过去半年已经大量释放，其中一手住宅上半年销售面积已达385万平方米，等同去年全年的389万平方米，深圳楼市已经步入消化期。

案例1：

6月开盘半天卖80套

8月多数楼盘无人问津

位于宝安中心区的顶级新楼盘熙龙湾二期，三个月前刚刚开盘销售。这个位于宝安中心区的2期楼盘，相比周边的楼盘，价格也是最贵的，力推主力户型为180平方米以上的4房~5房的大户型，当天开盘均价也在2.2万元/平方米。销售人员小吴向记者介绍，虽然价格很高，但是在开盘的第一天下午就成交了80套。

每周销售2~3套

据附近创辉租售中介公司的置业顾问小陈介绍：“现在一手的熙龙湾二期剩余不多了，但二手房目前都是无人问津啊！价格还没有丝毫减少，已经到2.3万元/平方米。”小陈表示，三个月以前，每周随随便便就可以销售2~3套房，但是自8月起，按“四成首付、1.1倍利率”的二套房贷预计政策，冲击大量的投资客，使得销量急剧下跌，“另一方面，也是房价涨得有点离谱了，大多数投资客纷纷选择短期离场观望。”

好房能卖好价钱

在这家创辉租售中介公司，记者遇到了在香港回归后就来深圳做生意的冯先生、冯太太，原来他们已经在深圳多处购房投资。

冯太太得意地向记者介绍，在2007年深圳楼价最高峰的时候，卖了手上两套位于罗湖和福田的房子，让他们赚了一倍。目前他们手上仍有3套房在手，并不打算很快下手买，暂时只是过来看看。

他们认为，真正好的房子不愁卖不出价格，而深圳目前这种“有价无市”的局面也正是考验楼盘的时候，“按照我们市场调查的结果，成交量主要是减少在一般性商品房上，高档住宅还略有上升的趋势，均价也是这么被抬起来的。”

而在罗湖区的东方尊峪楼盘，记者从调查结果也验证了这对夫妇的说法。这个楼盘在8月份的成交量让附近别的楼盘“羡慕不已”。

近两周出现房荒

据附近的几家中介介绍，东方尊峪虽是周边价格最高的楼盘，但也是品质最高的大盘。近一个月，其余楼盘处于“停售”状态时，它的销售量却有增无减，而且近两周还出现了“房荒”的局面。“可能是业主看中了楼盘未来进一步的升值潜力，都不太愿意放盘，即使愿意放盘的，价格也是高出市场价一大截。”华拓地产的一位经纪人告诉记者。

部分新楼盘两周成交不到一成

进入8月份以后，许多新开盘的楼盘都是“门可罗雀”，看的人多，真正买的人却很少。

记者了解到，8月前两周，深圳一共有9个楼盘入市。而据国土房管局网站显示，截至8月17日上午11时，这几个楼盘的销售业绩并不乐观，除了波托菲诺纯水岸和万科第五园两楼盘成交五成以上，其余楼盘销售率均在四成以下，个别楼盘仅有一成成交。例如，位于龙岗区布吉街道的新楼盘佳兆业上品雅园，本月刚刚开盘，一共推出441套商品房，但开盘至今，销售仅为9.75%，还不足一成。

即使一些前段时间销售火爆的新楼盘，这几个月的销售量也是一落千丈。以正在火热销售的百事达乐湖为例，一位销售人员告诉记者，前三个月基本销售完了整个楼盘的三分之二，而8月以来，成交量还不到7月份的三成。“现在正是一批顾客交首期款的时候，但部分顾客又在犹豫了，还有人干脆放弃了10万元的定金，以沉重的代价选择继续观望。我们认为，国家的紧缩政策是造成这种高价楼盘成交量减少的一个主要原因。”

据深圳市星彦地产顾问有限公司副总经理刘莹透露，按工程进度，下半年深圳具备销售条件的新盘有64个，新增住宅面积预计达到346万平方米。因此，刘莹认为，这种集中放盘的现象很可能会导致下半年楼市出现供大于求的局面，新盘的成交量会继续走低。而记者从深圳国土部门了解到，从8月底至年底，深圳全市大约有53个项目要开盘，而在这些项目中，除了3个是写字楼项目外，其余均为住宅项目，约有4 万套新房推出。

在这些新房中，既有公寓，也有中小户型、纯大户型，还有别墅，完全能满足不同置业者的需求。

案例2：

8月楼市生意一单没做

经纪人难得清闲忙减肥

说起楼市的“冷热二重天”，中原地产公司莲塘分公司的经纪人李艳体会最为深刻。“8月份我已经一单生意也没有做过了，不是我工作不努力，是连个看楼的人都难遇上。”李艳向记者叹口气说，“这与前两个月反差太大了，我们做中介的也被楼市的扑朔迷离搞得不知所措。”

李艳指着自己近三个月的业绩表告诉记者，“你看，我6月卖了7套房子，做了15万多元的佣金；7月卖了3套房子，赚了5万多元的佣金；而8月份，我的业绩表上还是个‘零’呢。”李艳告诉记者，不仅是自己，全公司的同事这个月都是整天坐在公司里喝茶闲聊。

“我们公司的经理看着都着急，于是给我们每个经纪人下了一条硬任务，那就是每月必须带3个人看楼，如果到月底拿不出3份看楼确认书，每少一份扣100元工资。”李艳无奈地说。

李艳说，由于没有业务，她就在8月中旬休了一周的假期。“想着6月份，我带顾客看楼都快跑断了腿，而现在忙的却是美容和减肥，反正闲着也是闲着。”

不过记者也注意到，深圳部分楼盘的一些二手房价格已经开始松动，出现下降趋势。家住蛇口的刘小姐半年来一直在想给父母买一套房子，这两个月她一直在宝安中心区看房子。“我看中一套70平方米的房子，６月的时候业主死守76万元不放，我当时只愿出 73万元，因此没有成交。昨天中介打电话过来，说业主愿意把价格降到72万元，比我两个多月前开出的价格还低。”

专家分析

8月缘何出现“天价地量”？

深圳社科院房地产与运营中心主任高海燕表示:“以目前宏观经济的背景，今年年底出台实质性的政策来改变楼市是不可能的。”高海燕分析说，大部分人买房的需求都是刚性需求，投资客不像去年那么集中，所以楼价保持了相对稳定。而今年下半年的交易量会有走低的过程，但是楼价是不会有大起大落。

中原地产总经理李耀智则表示，去年楼价虽然调整幅度大，但是租金没有很大的跌幅，所以无论是投资者还是置业者均感到租金的回报率很高。一直持续到今年的五、六月份，银行的贷款也很松动，鼓舞了大批的投资客和置业者购房，因此成交量不断创新高。然而，今年房价虽然大幅上涨，但租金回报率没有升幅，所以很多投资客采取了观望态度。

李耀智认为，从发展商和业主的心态来看，只有当“天价地量”这个状况徘徊很长一段时间，且一直徘徊到大部分人都采取观望态度时，成交量才会有可能大幅下跌。

走势预测

下半年或出现小幅震荡

深圳旅游和地产研究中心主任宋丁认为，从去年10月，深圳的楼市就开始了回暖的历程，尤其是国家出台了二套房贷，促进了深圳的楼市走势在一季度比较平稳，而从6月开始，深圳的楼价在一个月内涨幅接近2000元/平方米，到目前为止仍在持续。“深圳目前‘价增量减’的局面，对第三季度可能还会有影响，但是下半年增幅应该不会很大。受到六、七月楼市虚增的影响，微降的可能性也不是没有，不过最终还要根据第三季度的经济报告来看，国家应会有所举措。”

对于属于刚性需求打算买房自住的购房者，宋丁认为，随着二次房贷紧缩政策的执行，投资者必然也会三思后行，也不是很易出手了，因此出现了短期离场观望的现状。

宋丁预测，今年下半年深圳的楼市可能会有小幅震荡，但幅度有限，成交量可能也会有所下滑，但他强调，对于有自住需求的人，不必担忧未来楼价会有大幅改变，因为楼市回到2007年的高价再狂跌的可能性是很小的。